Qu’est-ce qu’une SCPI Denormandie ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) Denormandie permettent aux investisseurs d’accéder au marché immobilier ancien, tout en offrant une réduction d’impôt attractive. Ce dispositif, mis en place pour encourager la rénovation des habitats dégradés, évite également les contraintes de gestion directe pour l’investisseur. Qu’est-ce qu’une SCPI Denormandie ? Comment fonctionne-t-elle ? Quelles conditions faut-il respecter pour en bénéficier ? Quels sont ses avantages et inconvénients ? Découvrez les éléments essentiels à connaître sur la SCPI de Normandie.

SCPI Denormandie : définition

Une SCPI Denormandie est une SCPI fiscale qui investit dans :

• Des biens immobiliers anciens,
• Nécessitant des travaux de rénovation, 
• Situés dans des zones éligibles au dispositif Denormandie.

Ce dispositif vise à encourager la réhabilitation de logements anciens, afin de répondre aux besoins de la population, essentiellement dans les centres-villes dégradés.

💡Bon à savoir : initialement, le dispositif de la SCPI Denormandie devait prendre fin le 31 décembre 2023. Il a finalement été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027.

⚠️ À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, les logements classés G au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) seront interdits à la location. Cette mesure vise à encourager la rénovation énergétique des logements les plus énergivores. Renseignez-vous bien sur les interdictions de mise en location progressives mises en place par la loi Climat et Résilience pour anticiper efficacement vos rénovations.

Quel est le fonctionnement d’une SCPI Denormandie ?

Les SCPI Denormandie collectent des fonds auprès des investisseurs pour acquérir des biens immobiliers anciens nécessitant des travaux de rénovation.

Une fois rénovés, les biens doivent obligatoirement être mis en location pour une durée de 6, 9 ou 12 ans, offrant aux investisseurs une réduction d’impôt selon la durée :

• 12% de réduction pour un engagement de 6 ans,
• 18% de réduction pour 9 ans,
• 21% de réduction pour 12 ans.

La réduction d’impôt liée à ce dispositif est plafonnée à 300 000€ par an et par contribuable. Les loyers perçus viennent en complément de cet avantage fiscal.

🔎Exemple : imaginons un investisseur qui place 80 000€ dans une SCPI Denormandie avec un engagement de 9 ans. Il bénéficiera d’une réduction d’impôt de 18%, soit 14 400€, étalée sur 9 ans. Cela correspond à une réduction annuelle de 1 600€ . Il devrait également percevoir des loyers selon les rendements locatifs attendus.

Quelles sont les conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie ?

Pour bénéficier des avantages fiscaux offerts par les SCPI Denormandie, les investisseurs doivent respecter plusieurs conditions strictes :

La localisation des biens

Les biens immobiliers doivent être situés dans des communes éligibles au dispositif Denormandie. Ils doivent être dans une ville :

• Dont le besoin de réhabilitation est important,
• En zone labellisée Cœur de ville,
• Ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Vous pouvez vérifier si une ville relève du dispositif Denormandie sur le simulateur du service public.

💡Bon à savoir : Depuis avril 2024, les logements dans des copropriétés en grave difficulté sont également éligibles à la réduction d’impôt du dispositif Denormandie.

Les travaux de rénovation

Pour bénéficier du dispositif Denormandie, les travaux de rénovation doivent représenter au moins 25% du coût total de l’opération immobilière. Ces travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année suivant l’acquisition du bien.

Les types de travaux éligibles sont les suivants :

• Amélioration de la performance énergétique : vous devez réaliser des travaux permettant une amélioration de la performance énergétique du logement d’au moins 20% pour les logements en immeuble collectif et 30% pour les logements individuels.
• Réalisation d’au moins deux types de travaux parmi les suivants :
  • Changement de chaudière ;
  • Isolation des combles ;
  • Isolation des murs ;
  • Changement de production d’eau chaude ;
  • Isolation des fenêtres.
• Création de surfaces habitables nouvelles : par exemple, si vous construisez un balcon, une loggia, une terrasse ou un garage.

Les conditions liées à la location

Les biens doivent être loués nus (non meublés) et destinés à être des résidences principales. Les locataires doivent respecter des plafonds de ressources fixés par l’État et ne pas faire partie de votre foyer fiscal. Les loyers perçus ne peuvent dépasser les plafonds imposés par zone géographique (A bis, A, B1, B2, C).

La durée d’engagement de l’investisseur

Les investisseurs doivent s’engager à louer les biens pendant une durée minimale de 6, 9 ou 12 ans. La durée d’engagement détermine directement le montant de la réduction d’impôt, avec des pourcentages croissants pour des durées plus longues.

Quels sont les principaux avantages de la SCPI Denormandie ?

Investir dans une SCPI Denormandie présente plusieurs avantages clés.

Une réduction d’impôt significative

L’atout principal d’une SCPI Denormandie réside dans l’avantage fiscal offert. Cet investissement permet aux particuliers de réduire directement leur impôt sur le revenu (IR). Ce dispositif est particulièrement avantageux pour les foyers fiscaux ayant un niveau d’imposition élevé.

Une gestion déléguée

La gestion des biens est confiée à une société spécialisée. Cette société s’occupe de tout le processus :

• L’acquisition des biens,
• Leur rénovation selon les critères obligatoires,
• La mise en location,
• La gestion des locataires.

Les investisseurs bénéficient de tous les avantages d’un investissement immobilier, sans avoir à gérer eux-mêmes les aspects administratifs ou opérationnels.

Des revenus locatifs réguliers

En plus des économies d’impôt, les SCPI Denormandie offrent un complément de revenus grâce aux loyers générés par les biens rénovés. Ces loyers, redistribués aux investisseurs sous forme de dividendes, contribuent à améliorer le rendement global de l’investissement.

Diversification et mutualisation des risques

Les fonds collectés par une SCPI sont répartis sur plusieurs biens situés dans différentes zones géographiques. Cette diversification limite le risque lié à un seul actif ou à une seule localisation. Par exemple, un portefeuille peut inclure des appartements rénovés à Marseille, Toulouse et Lille, répartissant ainsi les opportunités et les éventuels aléas locatifs.

Contribution à la transition énergétique

Les travaux de rénovation incluent souvent des améliorations énergétiques, contribuant à aligner l’investissement sur des objectifs durables. Les investisseurs jouent un rôle actif dans la revitalisation des centres-villes et l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments.

Quels sont les risques et inconvénients des SCPI Denormandie ?

Avant d’investir dans une SCPI Denormandie, il est important de prendre en considération les risques suivants :

• Rendement variable : les revenus locatifs ne sont pas garantis et dépendent de l’occupation des logements.
• Illiquidité : les parts de SCPI sont moins liquides que d’autres placements financiers, rendant leur revente potentiellement plus longue.
• Risque de perte en capital : la valeur des parts peut fluctuer en fonction du marché immobilier.
• Frais de gestion : des frais sont associés à la gestion de la SCPI, pouvant impacter le rendement net de l’investissement.

Comparaison de la SCPI Denormandie avec d’autres SCPI fiscales

Les SCPI fiscales se déclinent en plusieurs catégories, chacune avec ses spécificités :

• SCPI Pinel : elles investissent dans des logements neufs ou en état futur d’achèvement, avec des avantages fiscaux similaires au dispositif Pinel. Ce dispositif prend fin le 31 décembre 2024.
• SCPI Malraux : elles se concentrent sur la rénovation de biens situés dans des secteurs sauvegardés, offrant une réduction d’impôt calculée sur le montant des travaux réalisés.
• SCPI de Déficit Foncier : elles permettent de déduire les travaux de rénovation des revenus fonciers, réduisant ainsi l’imposition sur les revenus locatifs.

Chaque type de SCPI fiscale répond à des objectifs patrimoniaux et fiscaux spécifiques. Il est donc essentiel de bien comprendre les particularités de chacune pour faire un choix adapté à sa situation personnelle.

Les SCPI Denormandie représentent une opportunité intéressante pour les investisseurs souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux et bénéficier d’une gestion professionnelle. Toutefois, il est essentiel de bien comprendre les mécanismes, les avantages et les risques associés à ce type de placement.

FAQ sur la SCPI Denormandie :

Est-il possible d’investir en SCPI Denormandie via un emprunt bancaire ?

Oui, il est possible de financer l’achat de parts de SCPI Denormandie par un emprunt bancaire pour bénéficier de l’effet de levier du crédit. Cependant, l’obtention d’un financement dépend de la politique de la banque et de la solidité du dossier de l’investisseur.

Dans quoi peut-on investir avec une SCPI Denormandie ?

Les SCPI Denormandie se concentrent principalement sur l’acquisition et la rénovation de logements anciens situés dans des zones éligibles au dispositif Denormandie. Toutefois, depuis l’ordonnance du 3 juillet 2024, le champ d’investissement de ces SCPI a été élargi. Il est désormais possible d’investir dans des équipements de production d’énergies renouvelables (panneaux photovoltaïques, éoliennes…).

Quelles sont les causes possibles de dissolution d’une SCPI ?

Une SCPI peut être dissoute pour diverses raisons, notamment l’arrivée au terme prévu dans les statuts, une décision collective des associés en assemblée générale extraordinaire ou une dissolution judiciaire en cas de mésentente entre associés.