Tout comprendre sur la fiscalité et les frais en SCPI

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI) permettent aux investisseurs de se constituer un patrimoine immobilier, sans avoir à assumer directement la gestion des biens. En contrepartie, ils perçoivent des revenus réguliers, principalement issus des loyers collectés par la société de gestion, ou une plus-value en cas de revente des parts. Cependant, pour être en mesure de maximiser la rentabilité de cet investissement, vous devez comprendre comment fonctionnent et à combien s’élèvent les frais et la fiscalité en SCPI.

Quels sont les principaux types de SCPI ?

La SCPI de rendement

Elles investissent majoritairement dans l’immobilier d’entreprise (bureaux, commerces, etc.) et visent à distribuer régulièrement des revenus aux associés.

Les SCPI fiscales

Ces SCPI investissent généralement dans des biens résidentiels (maisons, appartements, etc.) éligibles à des dispositifs fiscaux spécifiques (Pinel, Malraux, Denormandie). Ces dispositifs offrent des avantages fiscaux intéressants aux investisseurs.

💡Bon à savoir : – Le dispositif Pinel a évolué ces dernières années, avec des réductions d’impôt revues à la baisse pour certains types de biens. – Concernant le dispositif de Denormandie, vous pouvez en bénéficier uniquement si vous investissez avant le 31 décembre 2027. Prenez le temps de vous renseigner sur ces dispositifs. Ils font régulièrement l’objet de réformes.

SCPI à capital fixe ou SCPI à capitale variable

La SCPI à capital fixe

Le nombre de parts est limité. Si un investisseur souhaite acquérir des parts, il doit les racheter à un détenteur existant sur un marché secondaire. Ces transactions dépendent de l’offre et de la demande. Cela peut entraîner une variation des prix des parts.

Il est également possible que la SCPI décide d’augmenter son capital en créant de nouvelles parts. Cette augmentation est utilisée pour financer de nouveaux investissements immobiliers.

La SCPI à capital variable

Contrairement aux SCPI à capital fixe, une SCPI à capital variable permet de créer de nouvelles parts à tout moment. Les investisseurs achètent directement auprès de la société de gestion au prix fixé à l’avance, sans passer par un marché secondaire.

Cette flexibilité facilite l’entrée et la sortie des investisseurs, tout en maintenant une transparence sur le prix des parts.

💡Bon à savoir : Les SCPI labellisées ISR (Investissement Socialement Responsable) sont de plus en plus plébiscitées par des épargnants souhaitant donner du sens à leur épargne. Ces SCPI prennent en compte de nombreux critères, comme la performance énergétique des bâtiments (notamment l’amélioration du classement au DPE), la gestion des déchets, la qualité de vie des occupants ou encore la transparence de la gouvernance.

Investir en SCPI : quels frais inclure dans vos calculs ?

Avant d’investir dans une SCPI, vous devez comprendre les différents frais inhérents aux SCPI. Ces frais, qu’ils soient liés à l’achat, à la gestion ou à la revente, influencent directement la rentabilité de votre placement. Voici les principaux frais à connaître :

Frais de souscription en SCPI

Ces frais, aussi appelés frais d’entrée, couvrent les coûts liés à :

• L’acquisition des biens immobiliers,
• La recherche de fonds,
• La rémunération des intermédiaires.

Généralement compris entre 7% et 12% du montant investi, ils sont inclus dans le prix de la part. Lors de la revente, ils sont indirectement supportés, puisqu’ils sont déduits du prix de retrait. Ces frais sont essentiels pour financer l’acquisition des actifs et les démarches administratives associées.

Frais de gestion en SCPI

Prélevés annuellement, ces frais rémunèrent la société de gestion pour ses missions :

• Collecte des loyers,
• Entretien des biens,
• Suivi des locataires,
• Redistribution des revenus aux investisseurs,
• Etc.

Ils représentent généralement 8% à 12% des revenus locatifs bruts et impactent directement le rendement net distribué.

Frais de transaction en SCPI

Appliqués lors de l’achat ou de la vente de biens par la SCPI, ces frais servent à couvrir :

• Les coûts juridiques,
• Les études de marché,
• Les négociations immobilières.

Ils sont généralement inclus dans les frais de gestion et ne sont pas directement supportés par l’investisseur. Leur montant varie selon la complexité des transactions et la stratégie de la SCPI (achat de biens commerciaux, résidentiels ou internationaux).

Frais de suivi et de pilotage des travaux en SCPI

Lorsque des travaux d’entretien ou de rénovation sont nécessaires, la société de gestion prélève des frais de suivi et de pilotage. Ils sont généralement compris entre 1% et 5% du montant total des travaux. Ces frais rémunèrent la société de gestion pour :

• Le suivi des chantiers,
• La coordination des prestataires,
• Le contrôle qualité des réalisations.

Ils visent à maintenir ou augmenter la valeur des actifs immobiliers, afin de garantir un rendement pérenne pour les investisseurs.

Frais de cession de parts en SCPI

En cas de revente de parts de SCPI sur le marché secondaire, des frais de cession s’appliquent, variant entre 1% et 5% du montant de la transaction. Ces frais couvrent les démarches administratives nécessaires au transfert de propriété, ainsi que la rémunération des intermédiaires impliqués. Pour les SCPI sans frais de souscription, ces frais peuvent être plus élevés pour compenser l’absence de frais initiaux.

Frais de retrait en SCPI

Spécifiques aux SCPI sans frais de souscription, également appelés “commissions de retrait », les frais de retrait sont appliqués lors de la cession des parts par l’investisseur. Souvent dégressifs en fonction de la durée de détention, ils peuvent atteindre 10% du montant retiré en cas de sortie anticipée. Ces frais encouragent une détention longue des parts, alignant les intérêts des investisseurs avec la stratégie de gestion de la SCPI.

Frais indirects en SCPI

Certaines SCPI peuvent appliquer des frais indirects, comme des frais de gestion d’actifs spécifiques (évaluations ponctuelles, audits réglementaires, etc.) ou des frais liés à des placements financiers temporaires. Ces frais sont moins visibles mais peuvent affecter le rendement global

☝️À retenir : Les frais associés aux SCPI ont un impact direct sur la rentabilité de votre investissement. Par exemple, les frais de souscription impliquent une durée de détention suffisante afin d’en amortir l’effet sur le rendement.

SCPI : quelle fiscalité pour vos revenus et plus-values ?

Comprendre la fiscalité qui s’applique aux revenus générés par les SCPI est d’une grande importance pour optimiser votre rendement. Ces revenus se répartissent principalement en trois catégories : les revenus fonciers, les revenus financiers et les plus-values. Chacun est soumis à des règles fiscales spécifiques, que nous vous détaillons ci-dessous :

La fiscalité des revenus fonciers en SPCI

La fiscalité applicable aux personnes physiques

Les loyers perçus par les SCPI sont considérés comme des revenus fonciers pour les investisseurs. Ces revenus sont imposés :

• Selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu (IR),
• Auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.

Deux régimes fiscaux sont possibles :

• Régime micro-foncier : il est applicable si le total des revenus fonciers bruts n’excède pas 15 000€ par an. Ce régime offre un abattement forfaitaire de 30% sur les revenus perçus, simplifiant ainsi les déclarations fiscales.
• Régime réel : il permet de déduire les charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, assurance, etc.) des revenus fonciers. Ce régime est obligatoire pour les revenus fonciers supérieurs à 15 000€ ou accessible sur option.

💡Bon à savoir : Le régime micro-foncier est accessible uniquement si : – L’investisseur possède des biens immobiliers en direct générant des revenus fonciers, en plus de ses parts de SCPI, – Et que le total des revenus fonciers bruts n’excède pas 15 000€ par an. Dans le cas contraire, le régime réel s’applique automatiquement. Si vous optez pour le régime micro-foncier, sachez que vous ne pourrez pas changer de régime avant 3 ans.

La fiscalité applicable aux personnes morales

Pour les personnes morales, la fiscalité des revenus fonciers issus des SCPI est relativement simple. Ces revenus sont imposés selon le régime fiscal de la structure concernée.

La plupart des structures, comme les SCI soumises à l’impôt sur les sociétés (IS), bénéficient de la possibilité de déduire certaines charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, amortissement des parts de SCPI, etc.). Cela permet de réduire leur base imposable, avant d’appliquer le taux de l’IS.

La fiscalité des revenus financiers en SCPI

La fiscalité applicable aux personnes physiques

Les SCPI peuvent générer des revenus financiers issus de placements temporaires de trésorerie. Ces revenus sont soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%, comprenant 12,8% d’IR et 17,2% de prélèvements sociaux.

La fiscalité applicable aux personnes morales

Comme pour les revenus fonciers, les revenus financiers émanant des SCPI sont également imposés dans le cadre du régime fiscal applicable à la personne morale concernée.

La fiscalité des plus-values de cession de parts en SCPI

La fiscalité applicable aux personnes physiques

Lors de la vente de parts de SCPI, la plus-value réalisée est soumise au régime des plus-values immobilières des particuliers. Voici les abattements appliqués :

• Impôt sur le revenu :
  • De 0 à 5 ans de détention : aucun abattement.
  • De 6 à 21 ans : abattement de 6% par an.
  • 22e année : abattement de 4%.
  • Exonération totale après 22 ans.
• Prélèvements sociaux :
  • De 0 à 5 ans de détention : aucun abattement.
  • De 6 à 21 ans : abattement de 1,65% par an.
  • 22e à 30e année : abattement de 1,6% par an.
  • Exonération totale après 30 ans.

💡Bon à savoir : Des surtaxes s’appliquent aux plus-values nettes imposables supérieures à 50 000€. Elles sont progressives et peuvent atteindre un maximum de 6% pour les montants dépassant 260 000€.

La fiscalité applicable aux personnes morales

Pour les personnes morales, les plus-values de cession de parts de SCPI sont taxées aux taux d’imposition en vigueur selon leur régime fiscal. Ainsi, si une société est soumise à l’IS, les plus-values seront imposées au même taux. Certains mécanismes spécifiques, comme la possibilité de déduire les amortissements ou les frais d’acquisition, peuvent s’appliquer pour réduire la base imposable.

La fiscalité des revenus provenant de l’étranger en SCPI

Pour les SCPI investissant à l’étranger, les revenus locatifs sont souvent imposés dans le pays où se trouvent les biens. Chaque pays ayant sa propre législation fiscale, les taux d’imposition et les modalités peuvent varier.

Pour éviter la double imposition, la France a signé des conventions fiscales avec de nombreux pays. Ces accords déterminent la manière dont les revenus étrangers sont traités fiscalement.

La France accorde un crédit d’impôt égal à l’impôt français correspondant aux revenus concernés, éliminant ainsi la double imposition. Ainsi, les revenus étrangers ne sont pas imposés en France. ⚠️ Mais ils sont pris en compte pour déterminer le taux d’imposition applicable aux autres revenus du contribuable.

Les revenus issus de biens immobiliers situés à l’étranger peuvent être exonérés de prélèvements sociaux en France, selon les conventions fiscales en vigueur. Cette exonération dépend des accords entre la France et le pays où se situe l’investissement.

💡Bon à savoir : Les investisseurs doivent déclarer les revenus de leurs SCPI, y compris ceux perçus à l’étranger, dans leur déclaration annuelle de revenus. Il est recommandé de consulter un expert-comptable ou un conseiller fiscal pour s’assurer du respect des obligations déclaratives.

Fiscalité des SCPI : comment l’optimiser ?

Pour optimiser la fiscalité de vos investissements en SCPI, plusieurs stratégies peuvent être envisagées. Voici les principales techniques d’optimisation à connaître.

Investir via une assurance-vie

En intégrant des parts de SCPI dans un contrat d’assurance-vie, les revenus générés sont capitalisés au sein de l’enveloppe et ne sont imposés qu’au moment des retraits. Après huit ans, les investisseurs bénéficient d’un abattement annuel sur les gains (4 600€ pour une personne seule, 9 200€ pour un couple).

Cette stratégie offre également une meilleure liquidité pour les parts et simplifie les démarches de succession grâce au cadre fiscal avantageux de l’assurance-vie.

Investir en nue-propriété

L’achat de parts en nue-propriété permet de bénéficier d’une décote sur le prix d’acquisition et d’éviter l’imposition sur les revenus fonciers durant la période de démembrement.

À l’issue de cette période, l’investisseur récupère la pleine propriété des parts et commence à percevoir des revenus, souvent optimisés fiscalement.

Choisir des SCPI fiscales

Certaines SCPI investissent dans des biens éligibles à des dispositifs de défiscalisation comme le Pinel, le Malraux ou le Denormandie. Ces produits permettent de réduire directement l’impôt à payer et de diversifier son patrimoine immobilier.

🔍Exemple : Une SCPI Malraux permet de bénéficier d’une réduction d’impôt proportionnelle aux travaux de rénovation réalisés sur des biens classés.

Opter pour des SCPI investissant à l’étranger

Les revenus issus de SCPI à l’étranger bénéficient souvent d’une fiscalité avantageuse grâce aux conventions fiscales. Les loyers sont généralement  :

• Imposés dans le pays d’origine,
• Un crédit d’impôt est appliqué en France pour éviter la double imposition,
• Non soumis aux prélèvements sociaux français.

Utiliser une structure soumise à l’impôt sur les sociétés (IS)

Pour les investisseurs disposant d’une société (SCI, holding, etc.), l’achat de parts de SCPI via une structure soumise à l’IS peut être fiscalement avantageux. Les revenus fonciers perçus sont imposés au taux réduit de l’IS, souvent inférieur au taux marginal d’imposition des personnes physiques. De plus, les amortissements des parts permettent de réduire le résultat imposable.

Diversifier les supports SCPI

Investir dans plusieurs SCPI, notamment des SCPI fiscales et des SCPI de rendement, permet d’optimiser simultanément le rendement et les avantages fiscaux. Une diversification géographique (France et international) peut également réduire les charges fiscales globales.

✅Nos bonnes pratiques pour faire des choix de placements judicieux en SCPI : – Répartissez votre patrimoine entre différentes classes d’actifs pour limiter les risques. – Privilégiez les SCPI offrant un bon rapport coût/performance. – Assurez-vous que la société de gestion dispose d’une expérience solide et d’une bonne réputation. – Les SCPI étant des placements de long terme, engagez des sommes que vous n’aurez pas besoin de mobiliser rapidement. – Consultez un conseiller financier pour bénéficier de conseils personnalisés pour adapter vos choix à vos objectifs financiers et optimiser votre fiscalité.

Investir en SCPI offre des opportunités de rentabilité intéressantes sur le long terme. Toutefois, maîtriser les aspects fiscaux et les frais associés est indispensable pour en maximiser le rendement. Une analyse approfondie et une stratégie adaptée à votre situation personnelle sont essentielles pour tirer le meilleur parti de cet investissement.

FAQ sur les SCPI, ses frais et sa fiscalité

Combien de temps faut-il pour rentabiliser un investissement en SCPI ?

En général, la rentabilité d’une SCPI se mesure sur une durée de détention de 8 à 12 ans, en fonction des frais d’entrée et du rendement annuel.

Quel est le coût à l’entrée d’un investissement en SCPI comparé à l’immobilier direct ?

Parmi les critères pour choisir entre investir en SCPI ou dans l’immobilier direct, le ticket à l’entrée est important à prendre en compte. Les épargnants peuvent acquérir des parts de SCPI dès 200€ en moyenne. À l’inverse, investir en immobilier direct nécessite un capital bien plus conséquent : prix d’acquisition (plusieurs dizaines ou centaines de milliers d’euros) et frais annexes (frais de notaire, frais d’agence, éventuels travaux…).

Pourquoi choisir une SCPI à capital variable plutôt qu’à capital fixe ?

La SCPI à capital variable offre une flexibilité accrue avec la possibilité de créer de nouvelles parts à tout moment. Cela facilite l’entrée et la sortie des investisseurs. À l’inverse, la SCPI à capital fixe est plus rigide, car les transactions dépendent d’un marché secondaire.

Quels documents vérifier avant d’investir en SCPI ?

Consultez le DIC (Document d’Information Clé), les statuts de la SCPI, les derniers rapports de gestion et l’historique des rendements pour évaluer la qualité de l’investissement.