SCPI ou immobilier direct : les 7 critères clés pour bien choisir

Lorsque vous investissez dans l’immobilier, plusieurs critères doivent être pris en compte, notamment : préférez-vous la simplicité ou l’autonomie ? Êtes-vous prêt à vous impliquer et à prendre des risques pour dégager une plus-value importante ou souhaitez-vous un rendement plus stable ? Chaque investisseur possède un profil différent. Si vous hésitez entre investir en SCPI ou en immobilier direct, il est essentiel de prendre le temps de déterminer quelle stratégie correspond le mieux à vos ambitions. Cet article détaille les 7 différences clés entre une SCPI et l’immobilier direct, afin de vous aider à vous poser les bonnes questions et à faire un choix adapté.

Comprendre les bases : SCPI et immobilier direct

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI), aussi appelées “pierre papier”, permettent aux particuliers d’investir dans l’immobilier locatif, sans avoir à gérer directement les biens.

En achetant des parts d’une SCPI, vous accédez à un portefeuille diversifié de biens immobiliers, principalement à usage locatif, géré par des professionnels. Ces biens sont gérés par une société de gestion agréée, s’occupant de tous les aspects administratifs, financiers et techniques.

L’investisseur perçoit des revenus réguliers sous forme de dividendes, issus des loyers perçus. C’est un choix idéal si vous cherchez un investissement clé en main, avec une mutualisation des risques.

Il existe plusieurs types de SCPI :

• SCPI de rendement : elles se concentrent sur des actifs générant des revenus locatifs stables, souvent situés dans des zones à forte demande.
• SCPI fiscales : conçues pour optimiser la fiscalité des investisseurs, ces SCPI permettent de bénéficier des dispositifs fiscaux Denormandie ou Pinel, visant à rénover des biens ou investir dans des zones éligibles.
• SCPI diversifiées : elles investissent dans plusieurs secteurs (résidentiel, bureaux, commerce) et zones géographiques, offrant une mutualisation accrue des risques.

📝 En bref : Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier, sans les contraintes de la gestion locative.

Qu’est-ce que l’immobilier direct ?

Investir dans l’immobilier direct signifie acheter un bien en votre nom pour le louer (et donc générer des revenus locatifs) ou le revendre avec une plus-value. Ce mode d’investissement vous offre un contrôle total sur votre bien : choix des locataires, fixation des loyers, planification des travaux, entretien du bien, etc. Cette autonomie vous permet d’adapter votre stratégie pour maximiser vos revenus et la valeur de votre patrimoine.

Toutefois, la liberté offerte par l’immobilier direct s’accompagne de responsabilités importantes. Vous devez gérer vous-même la location, trouver des locataires, traiter les éventuels impayés, mais aussi respecter et suivre l’évolution des obligations légales (diagnostics immobiliers, normes énergétiques, etc.).

Les coûts peuvent être élevés : taxes foncières, frais de notaire à l’achat, coûts de rénovations et entretien. De plus, des risques comme la vacance locative ou les dégradations du bien peuvent affecter la rentabilité globale de l’investissement.

📝 En bref : – L’immobilier direct demande un investissement personnel et financier important. – C’est une option intéressante pour ceux souhaitant avoir un contrôle total et qui sont prêts à s’engager pleinement (ou à déléguer la gestion à une agence moyennant des honoraires). – L’immobilier direct est aussi privilégié par les investisseurs souhaitant transmettre un logement à leurs héritiers dans le cadre d’une succession.

Investir en SCPI ou en immobilier direct : comprendre les 7 différences majeures

SCPI vs immobilier direct : la gestion

Avec les SCPI, tout est pris en charge par des professionnels. Pas besoin de chercher des locataires, de gérer les loyers ou d’organiser la maintenance : la société de gestion s’en occupe. Cette solution est idéale pour les investisseurs voulant profiter des avantages de l’immobilier, sans avoir à s’impliquer dans la gestion locative.

En comparaison, l’immobilier direct demande une gestion active. Vous devez trouver des locataires, gérer les éventuels impayés, organiser les travaux et assurer la conformité aux réglementations. Cela peut être chronophage, surtout si vous possédez plusieurs biens.

📝 En bref : – Les SCPI offrent une gestion entièrement déléguée, idéale pour les investisseurs “passifs”. – L’immobilier direct exige une implication personnelle importante dans la gestion locative.

SCPI vs immobilier direct : le ticket d’entrée

Les SCPI permettent d’investir dans l’immobilier avec un capital bien plus faible qu’en immobilier direct. Vous pouvez acheter des parts pour quelques centaines ou milliers d’euros (souvent à partir de 200€). Cela les rend accessibles à un large public, y compris les jeunes investisseurs ou ceux désireux de diversifier leur portefeuille, sans mobiliser des sommes importantes. Les SCPI, en offrant un ticket d’entrée réduit, démocratisent l’accès à l’immobilier locatif.

À l’inverse, l’immobilier direct exige un investissement initial conséquent. L’achat d’un bien implique en moyenne des dizaines, voire des centaines de milliers d’euros, sans compter les frais annexes (frais de notaire, travaux, etc.). Cette barrière financière peut freiner de nombreux épargnants.

📝 En bref : – La SCPI est accessible dès 200€. Elle est idéale pour débuter ou diversifier son portefeuille. – L’immobilier direct nécessite un investissement initial conséquent (prix d’achat, frais de notaire, travaux).

SCPI vs immobilier direct : la rentabilité

Les SCPI offrent des rendements potentiels, mais non garantis, généralement compris entre 4% et 5% par an. Ces performances sont rendues possibles grâce à une gestion professionnelle et à la diversification des actifs. Les risques sont lissés. Cela garantit des revenus pour les investisseurs, même en cas de vacance locative sur certains biens du portefeuille.

L’immobilier direct offre généralement des rendements plus variables, allant de 2% à 7%, selon la localisation, la qualité du bien et la stratégie de gestion. Un investissement immobilier bien placé et bien géré peut générer des rendements élevés. Mais il expose également l’investisseur à davantage d’aléas : vacance locative, travaux imprévus ou fluctuations du marché local.

📝 En bref : – Les SCPI offrent un rendement plus régulier et stable grâce à leur diversification, – L’immobilier direct peut offrir un potentiel de rendement plus élevé, mais avec un risque accru.

SCPI vs immobilier direct : les risques

Les SCPI réduisent considérablement les risques pour les investisseurs grâce à la diversification de leur portefeuille. En mutualisant les actifs sur plusieurs biens, secteurs et zones géographiques, elles limitent l’impact des imprévus. Par exemple, si un locataire fait défaut ou si un bien doit faire l’objet d’importants travaux, les revenus des autres actifs compensent ces pertes, assurant ainsi une stabilité financière.

L’immobilier direct expose à des risques beaucoup plus concentrés. Votre rentabilité repose sur un ou quelques biens seulement. Si votre locataire principal quitte le logement ou si des travaux imprévus surgissent, vos revenus peuvent s’effondrer temporairement. De plus, les fluctuations du marché local peuvent affecter directement la valeur et la rentabilité de votre bien.

📝 En bref : – Les SCPI offrent une meilleure gestion des risques grâce à leur diversification. – L’immobilier direct requiert d’être plus vigilant et de gérer de manière proactive son ou ses biens pour minimiser les aléas.

SCPI vs immobilier direct : la liquidité

Les SCPI offrent une liquidité modérée par rapport à l’immobilier direct. Les parts de SCPI peuvent être revendues sur le marché secondaire. Cela permet aux investisseurs de récupérer leur capital dans des délais raisonnables (généralement de quelques semaines à quelques mois). Bien que cela soit moins rapide que des placements purement financiers, cette flexibilité reste supérieure à celle de l’immobilier direct.

En immobilier direct, la vente d’un bien est généralement longue et complexe. Entre la recherche d’un acheteur, les négociations et les formalités administratives, la transaction peut prendre plusieurs mois, voire plus d’un an, selon le marché local et la conjoncture économique. Cette faible liquidité peut poser problème en cas de besoin urgent de fonds.

📝 En bref : Les SCPI permettent une sortie plus rapide et simplifiée que l’immobilier direct, offrant ainsi une meilleure accessibilité aux fonds investis en cas de nécessité.

SCPI vs immobilier direct : la fiscalité

La fiscalité en SCPI  est plus simple à gérer pour les investisseurs. Les revenus distribués sont directement déclarés comme revenus fonciers et soumis aux prélèvements sociaux (17,2%). Les plus-values sur la vente de parts bénéficient d’abattements progressifs selon la durée de détention : exonération totale après 22 ans pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. Cette gestion est entièrement prise en charge par la société de gestion.

En immobilier direct, la fiscalité offre davantage de leviers d’optimisation. Les investisseurs peuvent déduire de nombreuses charges comme les intérêts d’emprunt, les travaux ou les assurances, réduisant directement l’imposition sur les revenus locatifs. Les plus-values bénéficient également d’abattements similaires à ceux des SCPI, avec une exonération totale au bout de 30 ans. Cependant, cette gestion demande une implication personnelle pour maximiser les avantages fiscaux, notamment en réalisant des travaux ou en structurant l’investissement via une SCI.

📝 En bref : – Gérer la fiscalité en SCPI est plus simple. – En immobilier direct, le potentiel d’optimisation est plus important, mais implique un engagement plus conséquent. – Votre choix doit dépendre de votre niveau d’implication et de vos priorités fiscales.

💡Bon à savoir : Les SCPI fiscales offrent aux investisseurs des opportunités de défiscalisation adaptées à leurs objectifs. Elles permettent de réduire significativement l’impôt sur le revenu en échange d’un engagement locatif et d’investissements dans des zones éligibles ou des biens nécessitant des travaux.

SCPI vs immobilier direct : l’impact sociétal et environnemental

Les SCPI à impact permettent d’investir facilement dans des projets ayant un impact positif sur la société et l’environnement. En choisissant des SCPI spécialisées dans l’immobilier durable, vous financez la rénovation énergétique de bâtiments anciens ou la construction de logements écologiques. C’est une solution adéquate pour les investisseurs cherchant à participer à la transition écologique, tout en dégageant des rendements attractifs.

L’immobilier direct permet également d’avoir un impact environnemental. Mais cette voie est plus complexe et coûteuse. Les biens ayant un bon classement énergétique (A ou B au DPE) sont généralement plus chers à l’achat. Pour les biens anciens, les travaux de rénovation énergétique (isolation, chauffage écologique, panneaux solaires, etc.) représentent une part importante du coût total de l’investissement. Ces contraintes peuvent dissuader certains investisseurs, pouvant notamment se décourager face aux évolutions des normes réglementaires en la matière.

⚠️ Depuis la loi Climat et Résilience, les logements classés comme passoires thermiques sont interdits à la location. Cette réglementation vise à accélérer la transition énergétique et à encourager les rénovations. Si elle favorise l’émergence d’un parc immobilier plus durable, elle représente aussi un défi majeur pour les propriétaires en termes de coûts et de gestion. Voici un résumé des échéances prévues les plus proches : – Depuis 2023, les logements classés G+ sont interdits à la location. – Depuis le 1er janvier 2025, l’interdiction s’étend à tous les logements classés G. – En 2028, elle s’appliquera aux logements classés F. – En 2034, les logements classés E seront également concernés.

📝 En bref : – Les SCPI à impact permettent d’avoir facilement un impact écologique positif. – L’immobilier direct nécessite un investissement financier et personnel important pour acheter des biens avec un bon classement énergétique ou rénover des biens.

SCPI ou immobilier direct : déterminez votre profil d’investisseur avec notre checklist
En fonction de vos priorités, notre checklist vous aidera à orienter votre choix entre l’investissement en SCPI ou dans l’immobilier direct :
Gestion : préférez-vous déléguer entièrement la gestion immobilière ?
Oui : les SCPI sont adaptées grâce à leur gestion professionnelle.
Non : l’immobilier direct vous permet un contrôle total.
Ticket d’entrée : votre budget initial est-il limité ?
Oui : les SCPI permettent d’investir dès quelques centaines d’euros.
Non : l’immobilier direct nécessite un capital conséquent.
Rentabilité :cherchez-vous un revenu stable et prévisible ou un rendement potentiellement plus élevé, mais plus risqué ?
Stable : les SCPI offrent des rendements réguliers grâce à leur diversification.
Plus élevé : l’immobilier direct peut générer de meilleurs rendements, mais avec plus d’aléas.
Gestion des risques : souhaitez-vous réduire vos risques grâce à la diversification ?
Oui : les SCPI mutualisent les risques sur un large portefeuille.
Non : l’immobilier direct implique des risques plus concentrés sur un ou quelques biens.
Liquidité : aurez-vous besoin d’un accès rapide à vos fonds ?
Oui : les SCPI offrent une liquidité modérée avec la revente de parts.
Non : l’immobilier direct peut nécessiter plusieurs mois ou années pour vendre un bien.
Fiscalité :recherchez-vous une fiscalité simple ou êtes-vous prêt à bâtir votre propre stratégie d’optimisation fiscale ?
Simplifiée : les SCPI fournissent un relevé fiscal annuel (IFU) pour faciliter la déclaration de vos revenus.
Optimisée : l’immobilier direct permet de déduire des charges et de structurer vos investissements, mais demande plus d’implication personnelle.
Impact sociétal et environnemental : voulez-vous contribuer à la transition écologique sans effort de gestion ?
Oui : les SCPI vertes investissent directement dans des projets durables.
Non : l’immobilier direct permet aussi d’avoir un impact, mais nécessite des investissements financiers et personnels conséquents.

Choisir entre SCPI et immobilier direct dépend avant tout de vos priorités et de votre profil d’investisseur. Les SCPI séduisent pour leur accessibilité, leur gestion simplifiée et leur diversification. L’immobilier direct offre un contrôle total et un potentiel de rendement plus élevé, mais avec des responsabilités accrues.
 
Si vous recherchez un investissement clé en main avec un impact écologique et des revenus stables, les SCPI sont une solution idéale. En revanche, si vous privilégiez l’autonomie et êtes prêt à gérer activement vos biens, l’immobilier direct peut davantage vous convenir. Prenez le temps d’évaluer vos objectifs, vos moyens et votre tolérance au risque pour trouver la stratégie qui correspond le mieux à votre vision patrimoniale.

FAQ sur l’investissement en SCPI ou en immobilier direct

Peut-on investir en SCPI à crédit ?

Oui, il est possible d’investir en SCPI à crédit, comme pour un bien immobilier direct. Les intérêts du prêt peuvent être déductibles des revenus fonciers, pouvant réduire l’imposition.

Pourquoi investir en SCPI est-il recommandé pour les jeunes investisseurs ?

Les SCPI sont accessibles dès quelques centaines d’euros, permettant aux jeunes investisseurs de commencer à constituer un patrimoine sans avoir à mobiliser un capital conséquent. De plus, la gestion déléguée des SCPI libère les jeunes actifs des contraintes liées à la gestion immobilière.

Quels sont les frais cachés associés aux SCPI ?

Les SCPI comportent des frais d’entrée, appelés frais de souscription, qui représentent généralement 8% à 12% du montant investi. Ces frais couvrent la recherche, l’acquisition et la gestion des biens immobiliers. À cela s’ajoutent des frais de gestion annuels, qui représentent environ 10% des loyers perçus. Ces frais sont directement déduits avant la redistribution des dividendes.

Peut-on transmettre des parts de SCPI en héritage ?

Oui, les parts de SCPI sont transmissibles comme n’importe quel autre actif financier. Elles peuvent être incluses dans une succession ou données à vos héritiers.

Peut-on cumuler SCPI et immobilier direct dans une stratégie patrimoniale ?

Oui, cumuler SCPI et immobilier direct permet de diversifier vos investissements et de limiter les risques. Cette combinaison peut être particulièrement intéressante pour optimiser votre patrimoine et équilibrer rentabilité, risques et fiscalité.

Existe-t-il des SCPI internationales ?

Oui, certaines SCPI investissent dans des biens situés à l’étranger. Elles permettent de diversifier votre portefeuille géographiquement, avec des opportunités dans des pays comme l’Allemagne, les Pays-Bas ou encore l’Espagne.

Quelle est la durée minimale pour investir en SCPI ?

L’investissement en SCPI est généralement conseillé sur le long terme (au moins 8 à 10 ans) pour compenser les frais d’entrée et maximiser la rentabilité.

Les revenus issus des SCPI sont-ils soumis aux prélèvements sociaux ?

Oui, les revenus des SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %) en plus de l’impôt sur le revenu.