SCPI de rendement, les réponses à vos questions

Pourquoi avoir créé Kyaneos Asset Management ?

D’un côté, le parc immobilier locatif privé est de mauvaise qualité et souffre du déficit d’investissement des propriétaires dans ces logements. De l’autre, les SCPI collectent plusieurs milliards d’euro par an. L’objectif de Kyaneos est de capter une part de cette collecte pour investir dans de l’immobilier résidentiel et réaliser des travaux d’amélioration de l’efficience énergétique et de la qualité des logements. Pour plus d’informations concernant la SCPI rendement, contactez nous.

Elle est identique sur tous nos fonds (SCPI Kyaneos Pierre, OPCI Kyaneos Résidentiel et SCPI Kyaneos Denormandie) : nous achetons des immeubles anciens en pleine propriété dans des villes de taille moyenne et réalisons des travaux de rénovation afin de proposer des logements de bonne qualité à nos locataires. Ainsi, Kyaneos n’a pas uniquement un objectif financier puisque la stratégie repose sur un triple objectif :

• Proposer un couple risque/rendement attractif à nos investisseurs
• Améliorer l’efficience énergétique des logements
• Améliorer la qualité des logements

Quels sont vos résultats financiers ?

Concernant le rendement financier, nous avons un objectif de rendement (non garanti) compris entre 6.0% et 6.5%. En 2020, la crise du Covid19 n’a eu qu’un impact négligeable sur l’immobilier résidentiel et nous devrions respecter cet objectif. Nous avons également augmenté le prix de part de près de 2%, après l’avoir déjà augmenté de 4% en 2019. Ainsi, le prix de part est désormais de 1060€ contre 1000€ à la création de la SCPI.

Cette excellente performance financière vient de notre capacité à acquérir des immeubles en bloc a des prix fortement décotés, mais aussi à réaliser d’importante économies d’échelle lors de la réalisation des travaux de rénovation.

Quels sont vos résultats en termes de performance énergétique ?

Nos travaux de rénovation portent essentiellement sur l’isolation des combles, l’isolation des murs périphériques, l’installation de pompe à chaleur et l’amélioration du système de ventilation. Ainsi, sur l’ensemble du parc immobilier de la SCPI Kyaneos Pierre, nous avons réduit d’un tier la consommation d’énergie et de moitié les émissions de Gaz à Effet de Serre.

Quels sont vos résultats en terme de qualité du logement ?

Nous avons un indicateur de qualité du logement basé sur la présence de 10 critères objectif (pompe à chaleur, double vitrage, chasse d’eau 3l/6l, mitigeur, cuisine équipée, salle de bain meublée, VMC, interphone, place de parking et proximité des transports en commun). A ce jour, 80% de nos logements ont une note supérieure ou égale à 8/10.

Que pouvez-vous ajouter sur votre stratégie ?

Pour réaliser les travaux, nous privilégions des entreprises locales, situées à moins de 50km des immeubles, et du matériel fabriqué en France ou en Europe. Depuis la création de la SCPI Kyaneos Pierre, 89% des chantiers ont été réalisés par des entreprises locales, 70% du matériel utilisait a été fabriqué en France et 25% en Europe.

Il faut bien comprendre que ces objectifs extra-financier peuvent avoir un impact négatif sur le rendement financier à court terme : nos investisseurs partagent nos valeurs et notre envie d’avoir un impact environnemental et sociétal positif.

Vous venez de créer une SCPI fiscale, la SCPI Kyaneos Denormandie : pouvez-vous nous en dire davantage ?

L’objectif est toujours le même : rénover le parc immobilier dans les villes de taille moyenne. L’objectif de rendement (non garanti) est de 4.0% à 4.5%, notablement plus bas que pour Kyaneos Pierre qui est à 6.0% / 6.5%, mais les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt de 2% par an. Avec un taux de distribution plus faible, nous pouvons doubler notre budget travaux : Cela nous offre la possibilité d’utiliser des matériaux biosourcé pour l’isolation, d’installer des chaudières biomasse lorsque l’occasion se présente, des ventilations hygro (avec capteur du taux d’humidité) voir des double flux !

Cette nouvelle SCPI nous a permis de passer un cap dans notre expertise de rénovation et nous espérons atteindre des niveaux de performance énergétique proche de la RT2012 ! (Règlementation Thermique des logements neuf)

Quelle différence entre une SCPI de rendement et une SCPI fiscale ?

Les SCPI fiscales offrent, en plus du rendement, un avantage fiscal qui dépends du Dispositif Fiscal auquel elles sont rattachés. Dans le cas de la SCPI Kyaneos Denormandie, les investisseurs peuvent déduire 2% du montant investi pendant une durée de 9 ans à compter de la date de souscription (donc de 2020 à 2028). Contrairement aux SCPI de rendement, il y a généralement une période pendant laquelle les investisseurs de SCPI « fiscales » ne touchent pas de rendement : pour la SCPI Kyaneos Denormandie, pendant la période de rénovation des immeubles qui devrait s’étaler sur 6 à 9 mois, aucun rendement ne sera distribué puisqu’aucun appartement ne sera loué.

Pour les personnes dont le taux marginal d’imposition est élevé (tranche à 30% ou 41%), investir dans une SCPI « fiscale » de type Kyaneos Denormandie peut s’avérer plus intéressant qu’une SCPI de rendement type Kyaneos Pierre car la fiscalité des revenus fonciers sera en partie effacée par le bénéfice de l’avantage fiscal.

Qu’est-ce qu’une SCPI, quels sont les principaux risques ?

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un produit d’épargne investi en immobilier. Les parts de SCPI sont des actifs immobiliers, la durée recommandée de placement est longue (10 ans pour la SCPI Kyaneos Pierre) et les frais de souscription élevés (11%TTC). Investir dans des SCPI présente des risques très proches de ceux d’un investissement « locatif » immobilier : le capital n’est pas garanti, le rendement non plus, et la liquidité n’est pas assurée : cela signifie que revendre ses parts de SCPI peut prendre plusieurs mois. Il y a cependant certains avantages comme la mutualisation du risque : à ce jour, la SCPI Kyaneos Pierre compte déjà plus de 400 locataires !

Qu’est-ce qu’un OPCI ?

Un OPCI (organisme de placement commun immobilier) est un produit d’épargne. Les OPCI  investi  sont majoritairement en immobilier mais pas uniquement : environ 30% est investi dans des actifs financiers et 5% minimum en liquidité immédiatement disponible. Cette stratégie présente des avantages et des inconvénients par rapport aux SCPI. Du côté des désavantages, les OPCI sont des produits moins purs au sein ou la poche financières peut évoluer au cours du temps. Du côté des avantages, un OPCI est plus liquidité car il est valorisé 2 fois par mois et vous permets de retirer votre argent dans un délai maximum de 2 mois. Autre point important, la fiscalité est différentes puisque les revenus d’un OPCI sont considérés comme des valeurs mobilières alors que les revenus des SCPI sont des revenus fonciers.