Investir dans une SCPI

Vous possédez un capital ou une trésorerie que vous souhaiteriez faire prospérer, le tout sans contrainte de gestion et avec une totale transparence sur l’utilisation de vos fonds ?
Vous avez à cœur de diversifier votre patrimoine, tout en percevant des revenus complémentaires grâce à un rendement intéressant ?

Ne cherchez plus, notre société Kyaneos AM possède une solution adaptée à votre besoin : investir SCPI.

Nous vous apportons dans cet article tous les éléments essentiels à la compréhension de ce placement, afin que vous puissiez au mieux décider s’il est pertinent pour vous, au regard de vos ambitions et de votre situation.

AVERTISSEMENT : Le capital investi en SCPI n’est pas garanti. Les revenus distribués par la SCPI ne sont pas garantis. L’horizon de placement conseillé est de 10 années. Un investissement en parts de SCPI doit se faire dans une optique de diversification du patrimoine. Préalablement à tout investissement, vous devez vous assurer qu’il correspond à votre situation personnelle (fiscale, patrimoniale…), votre profil de risque, votre objectif d’investissement et votre horizon de placement. Vous devez prendre connaissance de l’ensemble des documents réglementaires avant toute décision d’investir. Le retrait des parts n’est pas garanti.

investir SCPI

Qu’est-ce qu’une SCPI et pourquoi y investir ?

Les SCPI (Société Civile en Placement Immobilier) existent depuis les années 1960 et sont régies par le Code monétaire et financier. Elles sont contrôlées assez étroitement par l’AMF (Autorité des Marchés Financiers) qui peut s’apparenter au “gendarme de la bourse”.

Couramment surnommée “Pierre-papier”, la SCPI vous permet de détenir des parts sociales (le papier) sans détenir de l’immobilier direct (la pierre). Le placement se fait donc auprès d’une société de gestion qui utilisera votre apport pour procéder à l’acquisition de biens immobiliers. Cette société se chargera notamment de trouver les locataires, de percevoir les charges, de procéder aux travaux, de collecter les loyers. Vous l’aurez compris, la gestion est entièrement prise en charge, vous n’assurerez rien vous-mêmes et n’aurez ainsi aucun flux de trésorerie à prévoir pour votre investissement immobilier.

Par la suite, vous percevrez des loyers sous forme d’acomptes sur dividendes (dont le montant sera défini par la Société de Gestion et calculé au prorata des parts que vous aurez acquises) suite à la déduction des frais généraux engendrés par la société. Ces dividendes sont reversés aux associés de façon trimestrielle, en sachant qu’une période de carence de 6 à 9 mois cours à compter de l’acquisition des parts par l’investisseur.

Il existe plusieurs types de Société Civile en Placement Immobilier, en fonction de la nature des immeubles, des zones, des activités dans lesquels elles investissent. Notre société, Kyaneos Pierre, SCPI “de rendement”, est investie en grande partie (environ 90%) dans l’immobilier résidentiel (des logements). En profitant du manque d’investisseur sur ce type de biens en France (surtout en région), combiné aux économies d’échelles réalisées, la SCPI Kyaneos Pierre permet aux investisseur de percevoir un revenu (non garanti) attractif et régulier.

Kyaneos Pierre est une société à capital variable, aussi appelée société “à fonds ouverts” ou « fonds d’investissement alternatif » (FIA). Idéales pour investir pour la première fois dans une SCPI, les sociétés à capital variable permettent à l’investisseur de connaître à l’avance le prix d’acquisition et de retrait de ses parts sociales. Sur le marché primaire, tous les associés entrent et sortent au même prix à un moment T. Une demande de retrait ne peut être honoré qu’à la condition qu’une demande de souscription compense le montant du retrait. Les ordres de retrait sont exécutés par ordre chronologique. Ils peuvent également avoir recours au marché de gré à gré pour tenter de trouver eux-mêmes une contrepartie susceptible d’acheter les parts existantes à un prix fixé par le cédant.

Plus récemment, nous avons décidé de lancer un nouveau véhicule SCPI : la SCPI Kyaneos Denormandie. Cette SCPI repose sur le dispositif fiscal du même nom : le dispositif Denormandie. Cette SCPI va permettre aux investisseurs de profiter d’un avantage fiscal égal à 18% du montant investi (dès l’année de souscription), étalé sur 9 ans. Ce dispositif est idéal pour les contribuables qui souhaitent réduire leur fiscalité. Le fait de posséder des parts de chaque immeuble présent dans le parc des SCPI induit une forte mutualisation. Cela veut dire que le risque locatif est divisé sur un nombre important de locataires, ce qui le réduit drastiquement. L’impact de quelques impayés des locataires de la SCPI est contrebalancé par la granularité des loyers : ils viennent ainsi « se fondre dans la masse » des loyers globaux.

La plus-value due à la cession de vos parts sociales sera imposée au régime fiscal des plus-values immobilières et soumise aux prélèvements sociaux. Cependant, on peut être exonéré de ces charges si l’on cède ses parts au-delà de la 22e année de détention pour l’impôt, et au-delà de la 30e année de détention pour les prélèvements sociaux.

Investir SCPI, c’est investir dans des placements “clé en main” ouvert au grand public, sur le marché immobilier, placement « préféré des français », en nette progression depuis 10 ans et avec un rapport risque-rendement très performant. Les bénéfices que vous pourrez en espérer seront bien plus conséquents que celui d’un compte titre, d’une assurance vie ou d’un livret d’épargne ; ainsi le risque est plus important lorsque vous investissez dans une SCPI.

Pour résumer, voici les principaux avantages à investir dans l’immobilier résidentiel via une Société Civile en Placement Immobilier :

  • La diminution du risque locatif par la mutualisation
  • Une rentabilité locative attrayante
  • Une absence de trésorerie et de gestion
  • Un marché peut être moins sensible à la crise, par rapport au marché traditionnel des SCPI (logements contre bureaux/commerces)

Comment investir en SCPI ?

Tout d’abord, il faut rappeler et peut être insister sur le fait qu’un placement en SCPI n’est pas sans risque : le capital de départ et les revenus (dividendes) ne sont pas garantis. Pour investir dans l’immobilier on effectue la plupart du temps des placements sur le long terme, la durée conseillée étant ici de 10 ans, notamment dû aux frais d’entrée assez importants sur ce type de placement. La première mise concerne au moins un montant équivalent à 10 parts.

Il existe quatre façons différentes pour investir dans l’immobilier via ce placement financier :

  • L’achat d’actions au comptant.
  • L’achat d’actions à crédit. Il permet de profiter de l’effet levier du crédit sans fournir un effort d’épargne très important
  • Le démembrement.

o Pour la nue-propriété, elle est adaptée aux personnes n’ayant pas besoin de revenus complémentaires mais souhaitant récupérer un capital disponible, revalorisé par rapport au prix d’achat. De plus, le nu-propriétaire est exempté d’impôt pendant toute la durée du démembrement temporaire de propriété : à charge de l’usufruitier de s’en acquitter.

o Pour l’usufruit, il est adapté aux personnes ayant besoin de revenus complémentaires sur une durée ponctuelle, programmée à l’avance. Il peut également être adapté en tant que solution de placement de la trésorerie des personnes morales, généralement à l’IS.

Investir en SCPI doit se faire dans une optique de diversification de l’épargne, sur une optique de placement long terme.